צריך לשאול לאיזה מטרה אנחנו רוצים לקחת משכנתא, האם לשיפוץ? האם לכיסוי חובות? לרכישת בית או להשקעה?
סוגי המשכנתאות:
משכנתא לכל מטרה
הלוואת משכנתא לכל מטרה הינה הלוואה שניתן לקבל כנגד שיעבוד נכס קיים. מטרת ההלוואה יכולה להיות לצורך כזה או אחר, לדוגמא: הלוואה לטובת שיפוץ נכס, ריהוט הבית, לקיחת הלוואה לטובת סגירת התחייבויות קיימות, הלוואה לטובת עזרה לילדים ועוד.
הלוואת משכנתא לכל מטרה בשונה מהלוואת משכנתא לדיור, כאן אנחנו כן "נפגשים" עם הכסף. כלומר, כספי ההלוואה מגיעים אלינו ישירות לחשבון הבנק. בהלוואת משכנתא לדיור, כספר הלוואת המשכנתא מועברים ישירות לצד ג'.
ישנם מספר הבדלים בין הלוואת משכנתא לדיור לבין הלוואות משכנתא לכל מטרה מנקודת מבטו של הבנק:
- מחיר הכסף (הריבית) – הלוואות משכנתא לכל מטרה יקרות יותר מהסיבה הפשוטה שרמת הביטחונות שהבנק צריך להפריש לטובת הלוואה זו גבוהה יותר מאשר הלוואות לדיור (נרחיב על כך בהמשך).
- גובה ההלוואה שניתן לקבל ביחס לשווי נכס.
- הלוואת משכנתא לדיור ניתנת לטובת רכישת נכס, את כספי המשכנתא אנחנו לא מקבלים בפועל, הכסף עובר ישירות למוכר. הלוואת משכנתא לכל מטרה ניתנת כנגד שיעבוד נכס קיים, כספי ההלוואה יועברו אלינו ישירות.
חשוב לציין כי ניתן לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף, ואם כספי המשכנתא של הנכס הקיים יועברו ישירות למוכר, ההלוואה תחשב כמשכנתא לדיור ולא לכל מטרה.
מלבד הבנקים השונים, ישנם גורמים מממנים נוספים שנותנים היום הלוואות משכנתא לכל מטרה. הנה לכם רשימה של מקורות להשגת משכנתא לכל מטרה:
- כלל משכנתאות – ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה עד 60% משווי הנכס.
- מימון ישיר – ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה עד 65% משווי הנכס.
- גופים חוץ בנקאיים – קרנות השקעה (ניזונים בדרך כלל מבתי השקעות) – ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס (בחלק מהמקורות גם ברישום משכנתא מדרגה שנייה).
הלוואת משכנתא לכל מטרה היא הלוואה יקרה ביחס להלוואות אחרות, הסיבה היא לא תמיד הריבית, הסיבה העיקרית היא העובדה שאת ההלוואה הזו ניקח לתקופה יחסית ארוכה, ואם נרצה לפרוע את ההלוואה טרם המועד המקורי, כנראה שנצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם יחסית גבוה.
הלוואת משכנתא לכל מטרה יכולה להיות יעילה מאוד אך יכולה להיות גם לא כדאית. טרם לקיחת משכנתא לכל מטרה, יש לבדוק, מומלץ, אלטרנטיבות אחרות עם יועץ משכנתאות או איש מקצוע אחר.
קריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא לכל מטרה בבנקים השונים:
- עד 50% / 70% משווי נכס לבטוחה (הערכת שמאי)
- התנהלות עו"ש תקינה 3 חודשים
- התנהלות תקינה בהלוואת המשכנתא שנתיים אחרונות במידה וישנה משכנתא קיימת
- נתוני אשראי / היסטורית אשראי תקינים
- הכנסות מוצהרות סבירות (רגולטורית) ביחס להלוואה הנדרשת
משכנתא לכל מטרה – מתי לקחת ומה היתרונות:
- הפחתת ההחזרים החודשיים
- לטובת איחוד הלוואות קיימית בחשבון
- צמצום האובליגו בחשבון הבנק
- הלוואה חדשה בריבית זולה יותר
- הלוואה למטרות שונות
- כאשר הבנק שולל את בקשת ההלוואה שלנו, בנק למשכנתאות יכול להיות פתרון טוב
- ניצול מימון מקסימאלי כנגד הנכס הקיים למטרת שונות
- ריביות אטרקטיביות
משכנתא לדיור
קודם כל בודקים כמה צריכים מה סכום ההלוואה שתצטרכו, ולכמה זמן כדאי לפרוס אותה?
לפני שאתם מתאהבים בנכס כזה או אחר, חשוב לבדוק מהו סכום המשכנתא שתוכלו לקחת. חישוב הסכום הדרוש מתבסס על 3 דברים:
עלות הנכס והעלויות הנלוות לרכישה
נוסף על מחיר הנכס, חשבו גם הוצאות נלוות כמו דמי תיווך, מס רכישה, תשלום לעורכי דין, תשלומים לרשויות, עלויות המעבר, עלויות שיפוץ אם ישנן ועוד. מומלץ לקחת בחשבון סכום קצת גבוה יותר מהמתוכנן, על מנת שלא תידרשו להלוואות נוספות עקב הוצאות לא מתוכננות.
גובה ההון העצמי שתוכלו להשקיע מכספכם
בנק ישראל מגדיר מהו הסכום המינימלי שרוכש הנכס חייב להשקיע מכספו על מנת לקבל משכנתא:
- רוכשי דירה ראשונה: לפחות 25% מערך הדירה.
- משפרי דיור (רוכשי דירה שנייה, שבכוונתם למכור את דירתם הנוכחית): לפחות 30% מערך הדירה.
- רוכשי דירה להשקעה (מי שבבעלותם לפחות דירה אחת, שלא תימכר עם רכישת דירה נוספת): לפחות 50% מערך הדירה.
כושר ההחזר החודשי שלכם
המשכנתא תלווה אתכם שנים רבות, שבמהלכן רמות ההכנסה וההוצאה שלכם עשויות לעבור שינויים עקב אירועים כמו סיום לימודים, קידום בעבודה או התרחבות ההרכב המשפחתי. נסו להתאים את גובה סכום ההחזר החודשי שלכם לשינויים שאתם צופים שיתרחשו בעתיד. ההמלצה המקובלת היא שגובה סכום ההחזר החודשי לא יעלה על כ-1/3 מסך ההכנסות החודשיות, מהן יש להוריד החזרי הלוואות אם קיימים, אם נותרו יותר מ-18 חודשים לפירעון ההלוואה.
לאיזו תקופה כדאי לפרוס את המשכנתא?
החליטו על סכום החזר חודשי שאינו גבוה מדי, כך שתוכלו לעמוד בו, אך גם שאינו נמוך מדי, כדי לא לשלם ריבית שלא לצורך. ככל שתפרסו את המשכנתא למשך תקופה ארוכה יותר, גובה ההחזר החודשי יקטן, אך תשלמו יותר ריבית על המשכנתא. מנגד, ככל שתקצרו את תקופת תשלום המשכנתא, עלויות הריבית יפחתו, אך גובה ההחזר החודשי יעלה, והקושי לעמוד בו עלול לעלות בהתאם.
משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא הלוואה מיוחדת המאפשרת לבני 60+ להנות מרמת חיים גבוהה יותר, באמצעות סכום חד פעמי, גדול יחסית, הניתן כנגד משכון חלק מהדירה או הבית (15% – 50%).
היתרון הגדול: במשכנתא הפוכה מקבלים כסף מזומן ואין החזרים חודשים.
איך עובדת משכנתא הפוכה?
אתם מקבלים הלוואה במזומן כאשר הבית שלכם משמש כבטוחה להלוואה.
אין החזרים חודשיים!!! ניתן לפרוע את ההלוואה עד שנה לאחר פטירת הלווה האחרון.
אתם מחליטים מה לעשות עם הכסף: האם להשקיע להבטחת קצבה חודשית לצריכה שוטפת, או בטיול חלומות באוסטרליה?
הבית שלכם נשאר בבעלותכם ואתם, כמובן, ממשיכים להתגורר בו כרגיל.
נדרש רישום מסודר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או חברה משכנת, או מנהל מקרקעי ישראל.
באפשרותכם למכור את הבית בכל עת, בתיאום איתנו. העברת ההלוואה לבית אחר תישקל עפ"י העניין.
סכום ההלוואה המירבי נקבע עפ"י שני גורמים:
- הגיל של מקבל המשכנתא
- שווי הנכס
ניתן לקבל הלוואה החל מ-15% משווי הנכס בגיל 60 ועד 50% משווי הנכס בגיל 90 (ראו טבלה).
ההלוואה נושאת ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן בשיעור 5.3%.
ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת, לפי שיקולכם ויכולותיכם. ככלל, מועד פירעון של משכנתא הפוכה הוא עד תום שנה ממועד פטירת הלווה האחרון (הפירעון מתבצע ע"י היורשים).
הלוואות למסורבי משכנתא
לקוחות בעלי אשראי קיים עם קושי תזרימי לשלמו בצורה סדירה נכנסים לסחרור תשלומים ומכאן הבנק במקום לתת פתרון (בדרך כלל), פשוט "לא סופר" את הלקוח ומכאן הדרך לפשיטת רגל, הגבלות, תיקים בהוצל"פ קצרה מאוד.
יש פתרונות, גם אם אתם בהליך או לאחר פשיטת רגל, סימונים ב BDI, תיקים פתוחים בהוצל"פ, בעלי הגבלות בחשבון וברשותכם נכס קיים, ניתן לקבל הלוואת משכנתא לאיחוד הלוואות והסדרי חוב.
הלוואת משכנתא למסורבים בבנקים לטובת איחוד הלוואות הינה יקרה (לא תמיד משמעותית) מהריבית הבנקאית, אך בהחלט תיתן לנו במצבים מסוימים פתרונות על מנת שנאזן את מצבנו התזרימי ונמנע ממימוש נכס קיים והליכים משפטיים מיותרים.
כיום קיימים גופים שונים כמו חברות ביטוח וקרנות שונות שנותנים משכנתאות גם לאנשים בפשיטת רגל ועם תיקים בהוצאה לפועל, כמובן משכנתא מסוג זה תינתן לאנשים בכדי להיחלץ מהחובות שלהם ותינתן להם הזדמנות לפתוח דף חדש.
